Pirkt dzīvokli izsolē - visai riskanti

Zvērināts advokāts Aleksandrs Kazačkovs laikrakstam atzina, ka pašreizējās nekustamā īpašuma izsoles ir kaķa pirkšana maisā. Tikai apsolītā tukšā maisa vietā jaunais saimnieks saņem īrnieku pilnu māju. Lai aizstāvētu investoru intereses, iecerēts ieviest obligātu īres līgumu reģistrāciju Zemesgrāmatā.

"Iegādājoties īpašumu izsolēs, daudzi cieš no augstākā mērā negodprātīgas, pat krāpnieciskas darbības.

Advokātu birojs "MAQS Law Firm" pēdējā laikā ir saskāries ar vairākām šādām lietām. Lai gan katrs gadījums jāvērtē atsevišķi, tomēr mums ir radušās bažas, ka īpašumu pārdošana izsolēs ar slēptiem īrniekiem ir vesela sistēma," laikrakstam stāstīja Kazačkovs.

Vilto līgumus, grib izspiest naudu

Viņš minēja, ka lielākā daļa no īres līgumiem, kas pēkšņi parādās pēc izsoles, ir fiktīvi un sastādīti ar mērķi gūt kaut kādu labumu, piemēram, pieprasīt no jaunā saimnieka atkāpšanās naudu. Vienā šādā gadījumā īrnieki prasījuši jaunajam īpašniekam 25 000 eiro, lai viņi piekristu lauzt līgumu un atbrīvotu mitekli. "Mūsu biroja ieteikums ir nemaksāt, jo pastāv metodes, kā ar šādiem izspiedējiem cīnīties," pārliecināti teica Kazačkovs.

Citos gadījumos iepriekšējais saimnieks mirkli pirms izsoles noslēdzis neizdevīgu īres līgumu, lai vienkārši ieriebtu jaunajam saimniekam. Turklāt brīvs īpašums ir vērtīgāks nekā tāds, kurā ir īrnieki. Tāpēc arī vērtējums tādam ir augstāks.

Jauna ģimene iegādājas izdemolētu mitekli

Kazačkovs stāstīja gadījumu, kad viena jauna ģimene izsolē iegādājusies dzīvokli Bolderājā par 20 000 latu, taču, kad viņi devušies uz jauniegūto mitekli, izrādījās, ka

dzīvoklis pilnīgi izdemolēts un tajā dzīvo antisociāli elementi, kuri nebūt negrasījās to atbrīvot.

Zinot, ka īpašumu nāksies pirkt komplektā ar īrniekiem, šī jaunā ģimene nekad nebūtu to izvēlējusies un noteikti ne par šādu cenu. Diemžēl atpakaļceļa vairs nav. Ģimenei pašai šobrīd jārisina šīs problēmas vai arī jālūdz advokātu palīdzība, kuru pakalpojumu maksa svārstās ap 20% no iegūstamās vērtības.

Arī "SEB bankas" Korporatīvās komunikācijas vadītāja Agnese Strazda "Neatkarīgajai" atzina, ka bankai ir nācies saskarties ar līdzīgām problēmām, kad pēkšņi atklājas, ka īpašumam ir īrnieki. "Tādas situācijas noved pie tā, ka investori, kuri būtu gatavi iegādāties īpašumu izsolēs, atsaka savu dalību. Viņi apzinās riska iespējas situācijās, kad pārdevējs nav informējis par noslēgtajiem īres līgumiem. Uzskatām, ka šāda situācija neveicina nekustamā īpašuma tirgus attīstību, un vēlētos, lai šādu negodprātīgu kredītņēmēju rīcība tiktu ierobežota," sacīja Stazda.

Patiesību pirms izsoles noskaidrot grūti

Šobrīd nekustamā īpašuma pircējam ir jābūt teju gaišreģim, lai nojaustu, vai izsolē piedāvātais īpašums nenāk komplektā ar īrniekiem, jo iepriekšējais īpašnieks var neatklāt šādu faktu un nav arī vienota reģistra, kur šādu informāciju pārbaudīt.

"Esošais likums nedod tiesības jaunajam īpašniekam izlikt īrniekus no jauniegūtā īpašuma, ja īrniekam ir īres līgums ar iepriekšējo saimnieku. Likums par dzīvojamo telpu īri nosaka – ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Tas nozīmē, ka īrnieki var turpināt dzīvot ar tādiem nosacījumiem, ar kādiem ir noslēgts īres līgums, vai pat nemaksāt, un jaunais īpašnieks lielākoties ir beztiesīgs. Ja tiesa apmierina jaunā īpašnieka prasību par īrnieku izlikšanu, viņi tiesas lēmumu pārsūdz, un tas var vilkties gadiem. Tajā pašā laikā jaunajam saimniekam ir jāmaksā nodoklis par īpašumu, viņu var sodīt par nesakoptu īpašumu, neizkārtu karogu un tamlīdzīgi. Respektīvi, viņa pienākums ir pildīt ar nekustamo īpašumu saistītās saistības, lai gan realizēt savas tiesības, piemēram, dzīvot šajā īpašumā, viņš nevar. Vienīgais tiešais tiesiskais ceļš ir celt prasību tiesā par īres līguma laušanu un mēģināt piedzīt zaudējumus," atklāja Kazačkovs.

Jādodas īpašumu apskatīt klātienē pirms izsoles

Viens no veidiem, kā noskaidrot, vai izsolāmajā īpašumā nav īrnieku, ir pārliecināties par to klātienē – apmeklējot nolūkoto īpašumu. Lai gan, protams, arī tas neizslēdz iespēju īrniekiem negaidīti uzrasties jau pēc izsoles. Drošāks veids būtu iespēja pārliecināties par īres līgumu neesamību kādā reģistrā. Ekonomikas ministrija (EM) šobrīd izstrādā jaunu dzīvojamo telpu īres likumu, kurā varētu būt ietverta norma par obligātu īres līguma reģistrāciju Zemesgrāmatā. "Ņemot vērā, ka tā izstrāde vēl ir pašā sākumposmā, par tā saturu būtu pāragri runāt. Kā ierasts, kad tiks izveidots projekta rāmis, tas tiks apspriests ar visām ieinteresētajām pusēm," "Neatkarīgajai" bilda EM sabiedrisko attiecību speciāliste Elita Rubesa-Voravko. Arī Tieslietu ministrija atbalsta ieceri ieviest īres līgumu reģistrāciju Zemesgrāmatā, "Neatkarīgajai" apstiprināja Tieslietu ministrijas sabiedrisko attiecību speciāliste Līga Brice.

Tiesa, arī šobrīd, pēc Kazačkova teiktā, Zemesgrāmatā var ierakstīt īres līgumu, diemžēl šī iespēja netiek izmantota. Viņš arī ieteica šo likumu papildināt ar priekšlikumu, proti, tiesai apstiprinot izsoles rezultātus, dzēst iepriekšējos īres līgumus, tāpat kā tas notiek ar citiem apgrūtinājumiem.

Kazačkovs uzskata, ka likumdošanas sakārtošana šajā jomā palīdzētu sakārtot arī investīciju vidi, jo šobrīd potenciālie investori baidās riskēt, iegādājoties Latvijā īpašumus izsolēs.